Dicas para comprar um imóvel na planta
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Na semana passada, o Procon-SP publicou o ranking de reclamações sobre construtoras no Estado, no período de janeiro à maio, e em apenas 4 meses a entidade recebeu nos postos de atendimento 3.017 queixas que se referem a pedidos de orientação e esclarecimento de dúvidas sobre compra de imóveis.
Assim, é possível constatar que junto com a ampliação da oferta de crédito para a compra de imóveis houve um aumento de reclamções sobre o setor.
O órgão explica que a maioria dos problemas refere-se ao não cumprimento do contrato/proposta e que o atraso na entrega de imóveis tem sido responsável por parte desses atendimentos.
Quando se trata de realizar o sonho de comprar a casa própria muitas pessoas querem um imóvel novo optando por comprá-lo ainda na planta.
O órgão explica que a maioria dos problemas refere-se ao não cumprimento do contrato/proposta e que o atraso na entrega de imóveis tem sido responsável por parte desses atendimentos.
Quando se trata de realizar o sonho de comprar a casa própria muitas pessoas querem um imóvel novo optando por comprá-lo ainda na planta.
Outra razão para essa escolha é que geralmente ele custa de 30% a 40% menos do que um de perfil semelhante na mesma região, conforme aponta a Alternativas Imóveis em seu site. Mas o consumidor deve estar atento, pois essa escolha requer pesquisa criteriosa por parte do comprador, que pode correr o risco de enfrentar problemas como: o atraso na entrega, índices de reajustes não previstos em contrato, dentre outros.
No intuito de orientar os consumidores sobre o tema reproduzimos na íntegra algumas dicas do Procon-SP para dirimir as dúvidas.
Primeiro passo é analisar bem a oferta:
- Verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Não esqueça de considerar se a infraestrutura do bairro escolhido é condizente com sua necessidade.
- Observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados – elevador, azulejos, piso, metais, etc.
- Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes – que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos. Cabe ressaltar que, além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado.
-Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.
- Guarde todos os folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O contrato
- Leia-o atentamente e não guarde duvidas. Se o vendedor não esclarecer suas questões procure um posto do atendimento do Procon mais próximo de sua residência.
- No contrato deve constar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.
Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento.
Atenção: durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros.
Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.
De olho nas cláusulas abusivas
- Cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não deve ser aceita pelo consumidor, pois permite a variação unilateral das condições contratuais.
- Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;
- Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;
- Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.
Atenção! Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.
Consultas importantes
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente .
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Outras dicas
Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargo.
No intuito de orientar os consumidores sobre o tema reproduzimos na íntegra algumas dicas do Procon-SP para dirimir as dúvidas.
Primeiro passo é analisar bem a oferta:
- Verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Não esqueça de considerar se a infraestrutura do bairro escolhido é condizente com sua necessidade.
- Observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados – elevador, azulejos, piso, metais, etc.
- Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes – que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos. Cabe ressaltar que, além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado.
-Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.
- Guarde todos os folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O contrato
- Leia-o atentamente e não guarde duvidas. Se o vendedor não esclarecer suas questões procure um posto do atendimento do Procon mais próximo de sua residência.
- No contrato deve constar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.
Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento.
Atenção: durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros.
Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.
De olho nas cláusulas abusivas
- Cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não deve ser aceita pelo consumidor, pois permite a variação unilateral das condições contratuais.
- Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;
- Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;
- Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.
Atenção! Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.
Consultas importantes
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente .
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Outras dicas
Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargo.
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